Según la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo se incluyen en el Nivel II los terrenos clasificados como no urbanizables en los que los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente.

También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.

El valor de tasación de fincas rústicas se obtendrá sumando los siguientes valores:

a.     El valor de tasación de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotación. Dicho valor será el menor entre el valor por comparación, en su caso ajustado, de las distintas clases de tierra, y el valor por actualización de la explotación.
b.     El valor de tasación de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho valor se obtendrá como si fueran inmuebles ligados a una explotación económica y será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto.
c.     El valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas, etc.)

Por tanto para hallar el valor de la tierra, habrá que utilizar los métodos de actualización de rentas esperadas y el de comparación (en este caso con fincas rústicas análogas).

• MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE LAS RENTAS

El método de actualización de rentas está basado en el principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentra en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.        

Tal como se ha mencionado anteriormente, el artículo 45.2.a) de la ECO/805/2003 especifica que en el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de dicha Orden.                

En el art.25 de la ECO, se indican los requisitos necesarios para poder utilizar el método de actualización de rentas en el caso de inmuebles ligados a una actividad económica, que son: "Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente ".                

Este método de tasación consiste en estimar los flujos de caja de la explotación imputables exclusivamente al inmueble durante el periodo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma. Estos flujos de caja se considerarán como los beneficios ordinarios del ejercicio más las amortizaciones, menos las inversiones necesarias, y en su caso, las variaciones en el fondo de maniobra.        

Para la aplicación de este método se requiere fijar los siguientes valores.        

a)    Estimar los flujos de caja.    
b)    Estimar el valor de reversión del inmueble.    
c)    Elegir el tipo de actualización.    
d)    Aplicar la fórmula de cálculo.   

• MÉTODO DE COMPARACIÓN        

Para el método de comparación a efectos de la Orden ECO 805/2003 se deberán cumplir los siguientes requisitos:        

a. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.        
b. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.    
c. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.    

Para la valoración de este tipo de inmuebles se realizará una visita al terreno cotejando la documentación aportada y obtenida mediante medios digitales, con lo realmente observado in situ.

Cuando en la finca rústica se hallen edificaciones u otras construcciones, la valoración de éstas se efectuará conforme a los medios de comprobación de las fincas urbanas, y se sumará al valor calculado del suelo para obtener el valor total del bien inmueble rústico, tomando mediciones de las mismas y se levantando planos debidamente acotados.

Se hará un estudio urbanístico del terreno, mediante cartografía digital o si hiciese falta mediante consulta a los servicios técnicos del ayuntamiento del cual depende.

Con todo lo anteriormente expuesto se adoptará un valor de tasación.